关于规范我市国有企业土地资产处置的指导意见（穗府办【2011】48号）

关于规范我市国有企业土地资产处置的指导意见
穗府办〔2011〕48号

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　为加强我市国有企业土地资产管理，规范国有企业土地资产处置行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)、《关于加强国有企业改革转制中原划拨土地使用权管理的通知》(穗府〔2000〕25号)和《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)等法律、法规和政策的有关规定，经市人民政府同意，现提出如下指导意见。

　　一、适用范围
　　(一)本意见适用于市政府代表国家履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司及国有资本控股公司(以下简称市属企业)及其下属控股企业(以下统称企业)。
　　(二)本意见所称土地资产是指企业拥有土地使用权(含原划拨用地)的土地及其附着物(含地下建筑物)，但境外土地资产除外。
　　(三)本意见所称土地资产处置，是指企业对拥有的土地资产部分或者全部转让给自然人、法人或者其他组织，或以企业股权转让、土地使用权作价入股、合资合作等方式导致土地权属发生变化的行为(或其他土地实际控制权发生变化的情形)。

　　二、基本原则
　　(一)坚持公开、公平、公正的原则。
　　(二)坚持政府引导与市场运作相结合的原则。
　　(三)坚持经济效益与社会效益相结合的原则。

　　三、工作目标
　　通过建立企业土地资产动态管理机制，规范企业土地资产处置行为；通过统筹管理，提升企业土地资产的使用价值，进一步完善我市企业土地资产管理体系。

　　四、规范管理
　　(一)制定方案。
　　企业土地资产处置应制定科学的土地资产处置方案，内容包括：处置地块的基本情况(位置及四至范围、面积、权属、规划用途等)、土地资产评估情况、资产处置方案、人员安置方案、土地处置目的、土地处置方式、土地处置后的用途、可行性分析、转让金标准及政策依据、受让方(合作方)条件等。
　　(二)分析论证。
　　市属企业应根据自身管理制度和审核标准，组织有关部门、中介机构、专家对企业的土地处置方案进行科学的分析论证。未通过可行性论证或存在重大不确定因素的土地资产处置项目，不得进入企业的决策程序。
　　(三)规范审批。
　　1．市属企业内部审批或审核。
 　 (1)市属企业要根据实际情况制定企业内部土地资产处置管理制度，界定企业土地资产处置审批权限，按照国有资产管理规定并根据资产管理关系报告市国资监管机构(包括市国资委、财政局、文资办等，下同)。其中，国有控股企业由市国资监管机构委派的股东代表或者董事组织报告。
　  (2)市属企业根据企业内部土地资产处置管理制度，负责下属企业土地资产处置的审批或审核。
　  (3)市属企业对企业土地资产处置方案审批或审核时，应在充分研究论证，并广泛听取法律顾问或法律中介机构等各方意见的基础上，严格按照市属企业决策程序进行。
　　2．市国资监管机构核准或事先征求意见。
　　市属企业(含其下属企业)处置的土地资产除自行开发未改变土地使用性质外，有下列情形之一的，属于国有独资企业，应报市国资监管机构核准；属于国有控股公司(含相对控股)，按照建设规范董事会的要求，在决策前应事先征求市国资监管机构的意见：
　　(1)广州市中心六区(指越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区，下同)内土地面积(含分期开发)超过1．5万(含1．5万)平方米的土地，中心六区以外土地面积(含分期开发)超过3万(含3万)平方米的土地；
　　(2)广州市中心六区以内地上建筑物面积超过3万(含3万)平方米的土地，中心六区以外地上建筑物面积超过6万(含6万)平方米的土地；
　　(3)在广州市范围内，依法评估确认不动产(房屋、土地)价值超过6000万元(含6000万元)的土地；
　　(4)市属企业之间重组涉及的土地；
　　(5)市国资监管机构认为需要审批或事先征求意见的其他类型土地资产。
　　市属企业上报的审核材料应包括：土地处置方案、专家论证意见、董事会决议或内部决策文件、法律意见书及其他相关材料。
　　(四)动态管理。
　　1．构建企业土地资产管理机制。市属企业应建立土地资产管理台账，于每年12月31日前将企业当年所有的土地资产情况，包括土地资产年初、年末存量情况、本年度处置的土地资产情况，按照国有资产管理规定并根据资产管理关系报告市国资监管机构。其中，国有控股企业由市国资监管机构委派的股东代表或者董事组织报告。
　　2．市国资监管机构建立企业土地资产数据库，实施动态监控。
　　(五)资产评估。
　　企业应委托具备土地评估资质的中介机构，按照《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第3号)、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)、《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见(试行)〉和〈土地估价报告备案办法(试行)〉的通知》(国土资厅发〔2001〕42号)等有关规定，对拟处置的土地资产进行评估，并严格依照国有资产管理规定办理评估报告或核准，作为确定价格的依据。
　　(六)划拨土地。
　　企业改革改制中涉及原划拨土地资产处置的，应按照《印发广州市规范国有企业改制工作实施办法的通知》(穗府办〔2008〕30号)及穗府〔2000〕25号文件等有关规定执行。需改变土地使用性质的，企业应严格按规定程序办理规划变更等有关审批手续，并缴纳土地出让金及相关税费，市属企业将审核批准文件按照国有资产管理规定并根据资产管理关系报告市国资监管机构。其中，国有控股企业由市国资监管机构委派的股东代表或者董事组织报告。
(七)公开交易。
企业土地资产处置除符合国家有关规定可协议转让外，均应严格按照有关程序公开操作，并在国有土地交易部门或市国资监管机构认可的产权交易机构进行公开交易。
　　(八)规范操作。
　　1．企业土地资产处置涉及政府社会公共管理审批事项、“退二进三”及“三旧”改造范畴的，应按规定报有关部门审批或核准，将审核批准文件按照国有资产管理规定并根据资产管理关系报告市国资监管机构。其中，国有控股企业由市国资监管机构委派的股东代表或者董事组织报告。
　　2．有下列情形之一的土地，原则上不得处置：
　　(1)土地产权、权属不清晰的；
　　(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；
 　 (3)共有土地未取得其他共有人同意的；
　　(4)擅自更改土地使用性质的；
　　(5)已抵押的土地，未经抵押权人同意的；
　　(6)法律、法规规定不得处置的其他情形。
　　(九)土地出租。
    土地出租行为应按照《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》(穗府办〔2011〕46号)、《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》(穗府办〔2010〕35号)和《印发广州市计收原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金实施细则及其合同的通知》(穗国房字〔2011〕803号)的有关规定执行。

　　五、监督检查
　　(一)市国资监管机构要切实履行出资人职责，加强对国有企业土地资产管理工作的指导。
　　(二)企业作为土地资产管理的责任单位，切实履行管理责任。企业相关责任人在土地资产处置过程中违反相关法律、法规、规章及土地资产管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于印发〈广州市市属国有企业资产损失领导人员责任追究暂行办法〉的通知》(穗文〔2010〕8号)等有关规定追究责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
　　(三)企业监察(纪检)等有关部门应对本企业的土地处置工作进行全过程监督，及时纠正存在的问题，确保土地处置管理工作规范有序进行。
　　(四)市国资监管机构派驻企业的监事会或财务总监应对企业的土地资产管理工作进行监督，对企业管理制度执行情况进行定期检查，对大宗土地处置情况要及时上报。
 (五)对中介机构弄虚作假、故意压低评估价格、提供虚假评估报告的，市国资监管机构系统内的国有及国有控股企业不得再聘用该中介机构及其责任人从事国有及国有控股企业的评估工作。

　　六、其他
　　(一)市属企业(含不同国资监管机构所监管企业)之间及其下属全资控股企业之间的土地资产处置，可由相关企业自行协商确定。
　　(二)对以房地产开发为主业的市属企业土地资产的处置，按照国家对房地产行业的相关规定执行。
　　(三)企业化管理的事业单位及其投资的企事业单位的土地处置行为，参照本意见执行。
　　(四)各区、县级市政府结合当地实际，参照本意见规范国有企业土地资产处置行为。
　　(五)本意见自发布之日起施行，有效期5年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。

广州市人民政府办公厅
二○一一年十一月十日