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关于《规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》(2019)的政策解读

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政策解读内容如下:

一、制定背景

为落实《中共广州市委广州市人民政府关于促进国资国企改革创新发展的实施意见》(穗字〔2018〕12号)等有关政策精神,适应我市推动国资改革创新发展、“放管服”以及招商引资的最新要求,加快以“管资本”为主的监管模式转变,进一步激发企业活力,针对当前监管企业物业租赁工作实际情况,在坚持全面公开招租、科学制订出租底价的基础上,重新制定印发《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》(以下简称《指导意见》)。

二、编制目的

一是落实当前中央、省、市简政放权,进一步优化营商环境最新政策导向的需要,提升企业决策效率,促进企业物业加快盘活利用。

二是落实当前从管资产向管资本监管模式转变,将监管重点转向国有资本在物业资产开发利用上的优化布局,并以监督企业的物业“出租程序是否规范、是否公开”为重点,属于市场判断的事项交回给市场,进一步夯实企业出租主体责任,从制度建立、操作程序、组织实施等多个环节督促企业规范物业出租行为,做到“放得下、管得住”。

三是应对当前经济发展稳定的需要,通过修订文件进一步适应当前市场的变化趋势,积极引导和鼓励传统企业利用现有物业加大改造投入,大力发展产业、招商引资等用途。

三、核心内容解读

《指导意见》核心内容为推动市属国企物业全面公开规范招租,并须经企业集体决策和论证,让出租项目在“阳光下运行”,接受监管机构和广大市民监督,同时公开招租通过引入市场竞争机制,实现国有租赁物业最大的经济效益;此外,该文件兼顾企业物业经营实际以及各类如涉及国计民生等不适宜公开招租的特殊情况。具体内容分七大部分,分别为“总体要求、适用范围、工作职责、决策审批、公开招租、监督检查、其它”等,内容如下:

(一)明确适用范围。

1.企业范围。广州市国资委监管的各级国有全资、控股及实际控制企业。

2.物业范围。上述企业位于我国境内的拥有产权或实际控制权的国有物业资产。其中公有住房、保障性住房、停车位、公建配套等特殊物业出租,政府职能部门有规定的可从其规定。

(二)坚持公开招租底线。

1.大宗物业(广州市内越秀、海珠、荔湾、天河四区建筑面积超过500平方米或土地面积超过1000平方米的物业,市内其它区建筑面积超过1000平方米或土地面积超过2000平方米的物业)必须委托产权交易机构进行。

2.小宗物业(指广州市内小于以上面积的物业,下同)可由企业自行公开招租,但必须统一在产权交易机构(广州公有物业出租平台http://gzfc.gemas.com.cn/)发布招租信息(不少于10个工作日),确保“公开透明、阳光运行”;同时鼓励企业在其它媒体广泛发布招租信息。

3.广州市行政区域外物业公开出租,应结合出租物业当地实际情况,参照上述规定公开、公平、公正执行。

另按该文件精神,企业在公开招租过程中,一是应注重引入业态高端、资质良好、诚信经营的企业,防止出现恶意竞租现象发生;二是企业(包括物业、法务、风控部门共同参与)应严格把关出租合同条款,确保自身合法合理权益,防止有违正常商业原则、不利于物业管控和租金收缴、不合理赔偿或存在利益输送之嫌,以及避免各类诉讼纠纷等情况发生,切实做好风险风控;三是出租过程中应注意考虑城市发展建设公共管理以及土地相关利用规划、开发改造等要求。

(三)明确物业租赁期限。

一是原则上物业租赁期不超过6年,租赁期6年以下事项由企业决策;二是若需承租方对物业改造涉及较大投入的,市属企业充分论证后可自行决策并适当延长租期,但最多不得超过12年;三是若因产业发展、招商引资、政策扶持租赁期需要超过12年的,报市国资监管机构审批。

(四)以评估结果作为出租底价定价基础。

1.评估结果反映具体物业租赁时点的市场租金参考价格,为此应坚持物业出租底价以评估结果作为定价基础,守着出租物业应有的经济效益“底线”。

2.其中对小宗物业出租底价,由市属企业在符合国有资产交易及评估管理有关规定前提条件下结合市场化原则决策,即经物业权属企业集体研究决定并报市属企业同意后方可实施。如决策时应满足国家对国有资产评估有关上位规定、《广州市国资委关于印发广州市国资委监管企业资产评估管理办法(试行)的通知》(穗国资评估〔2017〕5号)第八条第四款规定的情形等。

(五)明确可不公开招租情形。

一是涉及国计民生、公益性、文物保护需要;二是市属国有全资、控股及实际控制企业之间物业出租;三是用于各级党政机关、事业单位及领事馆办公需要、以及经认定的普惠性幼儿园办园需要;四是出租期不超过3个月的短期租赁行为(严禁以连续短租规避公开招租);五是经市政府或市国资监管机构批准的特殊物业租赁。以上情形物业严禁转租(第二项市属国有全资、控股及实际控制企业之间物业出租除外,但承接该类物业的市属企业转租时仍需严格按照该文件要求进行公开招租),以防因不公开协议承租物业后被高价转租而导致国有资产流失。

(六)鼓励企业合作盘活物业。

市属国有全资企业(含不同国资监管机构所监管企业)之间及其下属国有全资企业之间的物业租赁,其租赁价格、期限等事宜,可由相关企业自行协商确定。

(七)加强监管约束。

一是督促企业建章立制,建立内部规范物业出租制度,提升规范管理水平;二是发挥审计作用,要求市属企业每年对一定范围内物业出租行为审计;三是发挥监事会作用,对于存在重大风险的及时书面提醒或发表监督意见;四是要求市属企业加强对下属企业物业出租行为的企务信息公开,并建立通畅举报路径,统一对外公布举报电话和邮箱,涉及违法违纪行为及时移交纪检部门处理;五是明确造成国有资产损失的按规定追究责任。

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